Définition
« Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »
Un décret du 31/07/2015 a listé le mobilier minimum obligatoire. A défaut la location peut être requalifiée en location nue et être, de ce fait, soumise à l’ensemble des obligations de la loi du 06/07/1989.
Location meublée permanente
Depuis la Loi ALUR, les logements meublés lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire entrent, pour certaines dispositions, dans le champ d’application de la loi du 06/07/1989.
Toutefois, certaines règles sont spécifiques aux locations meublées telles que :
• Durée du bail d’un an minimum (avec tacite reconduction sauf congé)
• Dérogation pour un logement occupé par un étudiant dont la durée du bail est alors de 9 mois sans renouvellement et prend fin à son terme
• Résiliation :
– à tout moment par le locataire avec préavis d’un mois par RAR
– à son terme par le bailleur avec préavis de 3 mois et décision de résilier répondant aux mêmes motifs que ceux prévus par la loi de 1989.
• Dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer hors charges, restitué sous 1 mois maximum si pas de différence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, sinon restitution fixée à 2 mois. La restitution tardive peut donner lieu au paiement d’intérêts de retard au locataire (10%du loyer par mois de retard)
• Révision du loyer, si elle est prévue dans le bail ne peut excéder la variation de l’IRL
• Charges locatives récupérables soit par provision et régularisation annuelle, soit déterminées forfaitairement
Si la location meublée permanente n’est pas la résidence principale du locataire, les 2 parties fixement librement les modalités de la location soumises alors aux seules dispositions du Code Civil.
Location meublée saisonnière
La loi Hoguet précise qu’une location saisonnière est un logement à usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours
Les modalités de la location (dates, durée de la location, prix, dépôt de garantie …) sont fixées librement entre les parties.
Toutefois, un état détaillé du bien doit être annexé et l’acompte à la réservation ne peut excéder 25% du total du loyer, quant au solde du prix, il ne peut être requis plus d’un mois avant la date d’entrée dans les lieux.
Le bailleur a l’obligation de déclarer en mairie le meublé de tourisme sauf s’il s’agit de sa résidence principale. Sur demande du propriétaire, le meublé peut être « Classé »
Fiscalité
Les revenus tirés des location saisonnières meublées (permanentes ou saisonnières) sont imposés dans la catégorie des BIC et non des Revenus Fonciers.
Deux statuts s’offrent au loueur en meublé :
• Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
• Loueur en meublé professionnel (LMP) dans ce dernier sous réserve de remplir les 3 conditions (inscription au Registre du Commerce + les recettes locatives doivent être > 23000 € TTC et représentant plus de 50% des revenus du foyer fiscal)
Le régime fiscal de droit du LMNP est celui de la « micro -entreprise » sous condition de ne pas dépasser un plafond de 33 200 € (pour 2017) de recettes annuelles (82 800€ pour les locations saisonnières de tourisme). Un abattement forfaitaire de 50% (71% pour les « classés tourisme ») est déduit sur les recettes directement par l’administration fiscale.
Dans ce cas, il ne peut y avoir de résultat déficitaire et le bénéfice est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu
Au-delà de ce plafond (ou sur option valable 2 ans) : c’est le BIC au réel qui s’applique avec possibilité de déduction de l’ensemble des charges, voire l’amortissement du bien.
Pour les LMNP, le déficit éventuel est imposable sur ses revenus de même nature (locations meublées) et reportables sur 10 ans, alors que pour le LMP le déficit est imputé sur son revenu global.
Source : FNAIM Var