Fixer un loyer supérieur au loyer de marché lorsqu’on est propriétaire bailleur est paradoxalement moins rentable à terme, selon deux chercheurs de l’EDHEC Business School.
Sur la période 1996-2007, ils constatent en effet que quel que soit le « type de bien considéré, les bailleurs ayant fixé un loyer 10% ou 20% au-dessus du loyer de marché observé localement ne parviennent pas à obtenir un rendement moyen supérieur à ceux obtenus avec les loyers de marché ». Au-dessus du loyer de marché, les rendements sont même plus faibles et nettement plus volatils.
Un risque de vacance accru
De fait, les propriétaires-bailleurs trop gourmands accroissent le risque de vacance de leur logement. D’abord, ils mettront plus de temps à trouver un locataire. Ensuite, le risque que le locataire se rende compte qu’il paie un loyer excessif et qu’il change de logement est fort. Tout particulièrement pour des petites surfaces où le coût du déménagement est faible.
Et enfin, réduire le revenu disponible du locataire accroît la probabilité d’être en situation d’impayés. « Pour le bailleur, il convient donc dans un premier temps de comparer les effets du premier ordre positifs (le surloyer) aux effets du second ordre négatifs (risque accru de vacance du logement) », conseillent les chercheurs de l’EDHEC.