Le marché Immobilier est en souffrance, les voyants sont au rouge, taux d’intérêts, critères bancaires d’accès aux crédits immobiliers restreints, taux d’usure limitant les possibilités de financement pour notamment les personnes ayant des fortes primes d’assurance-crédit.
Fort d’une base de données personnelles de 20% du marché bandolais en corrélation avec la base des services des impôts, en 2022 l’augmentation des prix peut se chiffrer à 8% l’année dernière et à plus de 20% sur 5 dernières années. La courbe des prix a fini d’augmenter et l’inflexion de la courbe est là.
Les prix vont subir probablement une légère baisse dans les mois à venir, le nombre de nos acquéreurs a très nettement diminué et ces derniers ne cherchent que des bien très précis, donc il faut oublier ces grosses augmentations pour des biens éloignés qui ont besoin de gros travaux, des biens mal exposés ou avec de gros défauts….
En manque de mandats, certains professionnels acceptent des mandats de vente à des prix hors marché, coûte que coûte, pour travailler les prix à la baisse dans un deuxième temps.
D’après notre étude, le nombre de transactions en 2022 peut s’estimer sur Bandol à 680. 72 % d’appartements, 23 % de villas et 5% de garages et divers, le volume est en retrait de 14% par rapport à 2021
Le nombre de biens mis sur le marché était au plus bas. Aujourd’hui le stock se reconstitue avec 170 biens à la vente sur Bandol en mars 2023 alors que nous en avions 120 à 130 en mai 2022 et pour rappel 350 à 380 en mai 2020.
La majeure partie des biens se négocie entre 350 à 700.000€ selon leur type, soit 5 250 à 10 000€ le m². Les plus rares cochant toutes les cases peuvent atteindre des sommes jugées parfois « délirantes » mais pas tant que ça dans la mesure où ils se vendent. Notons que les biens nécessitant une rénovation, vu le fort renchérissement des coûts de construction, voient leur prix impacté à la baisse.
Revenons sur le principal critère impactant le marché qui est le financement bancaire. Selon L’Observatoire Crédit Logement/CSA, la hausse du taux moyen des crédits se poursuit pour le treizième mois consécutif, avec 2,59 % en janvier 2023, contre 2,34 % en décembre 2022. Comme prévu, la hausse des taux a donc poursuivi son chemin pour le premier mois de l’année 2023 avec une hausse de 2,59 %. En revanche, le taux d’usure mis à jour dorénavant tous les mois laisse passer un plus grand nombre de crédits, il augmente en mars 2023 et atteint les 3,87% pour les prêts à taux fixe, consentis sur une durée de 10 à 20 ans et les 4,00% pour les prêts à taux fixe, consentis sur une durée de vingt ans et plus. Les banques demandent désormais un apport plus conséquent, le temps des crédits immobiliers avec 20% d’apport est terminé. Désormais, il faut souvent 30% pour pouvoir convaincre votre banquier.
Les caprices du marché national impactent le marché local bandolais, mais comme par le passé, les variations sont plus douces et plus lissées.
Le malheur des uns fait le bonheur des autres : Le marché du neuf est en berne en 2022 et 2023 sera pire aux dires des professionnels du neuf. Cela jouera sur la rareté des biens et soutiendra la valeur de l’ancien. Les ventes de maisons neuves ont chuté de 27% et de 24.6% sur les appartements.
Pour conclure, devant ce marché incertain et capricieux, nous saurions, plus que jamais vous conseiller de vous rapprocher d’un véritable professionnel de l’immobilier, spécialiste de votre secteur.
Ce dernier saura vous conseiller, estimer votre bien au juste prix et ainsi vous fera gagner du temps dans la réalisation de vos projets.
