Le marché bandolais, peut-être une accalmie…
Nous sommes sur un micro-marché où les prix sont particulièrement élevés. Notre stock de biens disponibles à la vente est actuellement très faible mais en très légère augmentation depuis deux mois. La courbe va-t-elle enfin s’inverser ?
Avec des prix élevés, rançon de la qualité de vivre, l’offre de biens était devenue si rare que le marché ne pouvait que se ralentir. Le nombre de biens à la vente augmente légèrement depuis peu et l’inversion de la courbe est probable.
Pour rappel, le nombre de biens en vente sur Bandol baisse depuis plusieurs années et plus particulièrement depuis deux ans, nous sommes passés de 400 biens en septembre 2019 à 165 biens à la vente en octobre 2022 sur Bandol, tous supports confondus (agences, pap, mandataires, promoteurs). En deux ans, moins 59% de biens sur le marché bandolais, du jamais vu à écouter nos anciens.
Cette baisse du stock d’offres est due entre autre à la forte augmentation des transactions depuis la crise sanitaire. L’augmentation du nombre de ventes et des demandes a entrainé une réduction de l’offre. Les vendeurs hésitent à mettre leur bien en vente car ils craignent de ne pas en retrouver.
La légère inversion de la courbe est peut-être due aux nombreux refus de prêt occasionnés par un taux d’usure à 2.57% qui n’a pas suivi l’évolution des taux de base. Ce taux est désormais à 3,05 % en taux fixe pour un prêt inférieur à une durée de 20 ans minimum (à partir d’octobre 2022), mais la tendance dictée par la BCE fait qu’une augmentation des taux de crédit d’ici la fin de l’année est certaine.
Le risque est à nouveau un taux d’usure en décalé avec les taux du marché. Nous pouvons que vous conseiller de passer par un professionnel sensibilisé à ce problème qui vous établira une étude avant de vous engager et de risquer de perdre de 45 à 60 jours dans votre projet de vente car les refus de prêt dus à ce problème sont sur les dossiers auxquels on ne s’attend pas, parfois de très gros revenus, un faible endettement, en gros le dossier idéal mais un prêt sur 20 ans d’un quinquagénaire et un dépassement du taux d’usure…
Sur nos 100 premières ventes en 2022 le prix moyen est de 6 690 €/m² (de 5 200 € à 18 000 € le m²) sur Bandol avec des variations importantes entre les types de biens. Nous avons remarqué depuis quelque temps la venue d’une nouvelle clientèle à très fort pouvoir d’achat et en nombre assez important.
Le phénomène ressenti qui méritera d’être confirmé est que les vendeurs reviennent de plus en plus vers les professionnels ayant pignon sur rue, une baisse des ventes entre particuliers est assez significative (- 6%), ainsi qu’une très forte baisse du stock de biens à vendre, parfois de l’ordre de -53% chez certains mandataires indépendants est remarquée depuis quelques mois.
Les grilles d’honoraires ou « frais d’agence en fonction du langage utilisé » sont libres d’accès sur tous les sites des agences. Chaque agence est tenue de respecter ses tarifs affichés sur ses grilles annoncées à défaut d’être sanctionnée pour publicité mensongère. Les grilles « low-cost » sont maintenant souvent plus élevées que celles des agences traditionnelles. Par exemple nous avons relevé des moyennes sur les tranches de 100 000 € à 150 000€ à 6.06% pour les agences traditionnelles et 8.25% en moyenne chez les mandataires et de 200 000 € à 500 000 € de 4.95 % pour les agences traditionnelles les plus connues sur Bandol et 6.37% chez les mandataires les plus connus.
Tout cela nous laisse envisager une légère augmentation des biens mis à la vente entrainant une stabilisation des prix, voire une légère baisse de la courbe sur les biens les plus classiques, quant aux prévisions à long terme, personne ne s’aventure, car cela relève de la prédiction.
Thierry Salvan, directeur Transactions des Agences Boyer à Bandol.