Désignée par le Code civil comme un droit de propriété, la mitoyenneté implique aussi des contraintes de part et d’autre.
La mitoyenneté ne s’applique qu’aux murs et aux clôtures (barrières, fossés, haies, palissades) qui constituent la séparation de 2 propriétés privées contiguës. Elle ne constitue pas une servitude mais bien un droit de propriété qui génère une obligation réciproque entre voisins.
Quels sont les droits et les devoirs des copropriétaires ?
Chacun des copropriétaires a des droits identiques sur la clôture ou le mur mitoyen, et peut construire ou faire les travaux qu’il souhaite. Il peut y installer des plantations, des ouvertures, le surélever voire même utiliser sa partie de mur à des fins d’affichage publicitaire. Afin de se prémunir contre tout litige, il doit en informer l’autre copropriétaire et recueillir son accord par écrit.
En matière d’obligations, la conservation de la clôture ou du mur mitoyen est assurée par chacun des copropriétaires. Légalement la dépense doit être divisée proportionnellement aux droits de chacun. À défaut de respect de cette obligation, une procédure judiciaire peut être engagée.
En cas d’urgence (menace d’écroulement, d’inondation…), il n’est néanmoins pas obligatoire de recueillir l’accord du voisin pour réaliser les travaux de conservation. Toutefois, le copropriétaire – qui a effectué seul les travaux – devra établir le caractère urgent de l’opération pour se faire rembourser.
Il reste possible pour un propriétaire de se soustraire à cet entretien en décidant d’abandonner son droit de mitoyenneté. Cette renonciation doit être formulée dans un acte notarié publié au service de la publicité foncière. Toutefois, la jurisprudence a accepté, dans un arrêt du 3 octobre 1973, que la renonciation puisse être présumée en raison de « faits impliquant sans aucun doute la volonté de renoncer ».
En revanche, cet abandon est écarté lorsque le demandeur utilise le mur comme support pour y appuyer des ouvrages ou lorsque la mitoyenneté concerne un mur de soutènement. En effet, le propriétaire tirerait alors profit de cette dernière sans en supporter les charges. Au même titre, en présence d’un fossé servant à l’écoulement des eaux, il ne peut y avoir renonciation. Enfin, cette renonciation n’est pas non plus envisageable si la négligence du demandeur est à l’origine de la dégradation de l’élément mitoyen (Cass. civ 1re, 4/11/1963).
Source : lejournaldelagence.com